부동산강제집행과 종류, 부동산강제집행 수수료, 채권의 강제집행에 대해 알아보겠습니다.

부동산 강제집행과 종류에 대하여 알아보겠습니다.

채권자가 강제집행을 목적으로 채무자의 재산을 조사한다면, 부동산 강제집행에 비하여 신속하고 간편하게 진행이 가능한 채권이나 동산에 대한 강제집행을 우선 생각할 수 있습니다. 하지만 채권 등의 재산을 확인하지 못하였거나 그 금액이 판결금 전액을 만족하기 어려운 경우가 있을 수 있습니다. 그런 경우에는 채권자가 강제집행을 실시하는 데 있어서 다소 시간이 많이 소요된다고 하더라도 채무자의 부동산에 대한 강제집행을 실시해야 할 것입니다. 부동산 강제집행의 경우 채권의 강제집행이나 동산의 강제집행에 비해 다소 시간이 많이 소요된다는 문제점이 있습니다, 최소 6개월 이상 1년 정도의 시간이 소요되기 때문입니다. 그러나 고가인 부동산의 성격상 강제집행 1회 실시로 변제받고자 하는 전액이 모두 충당이 가능하다는 장점도 있습니다.  

부동산 강제집행의 종류를 알아보겠습니다. 우선 강제경매신청이 있습니다. 강제경매의 대상이 되는 부동산에는 토지와 건물, 자동차, 건설기계 및 항공기 등을 들 수 있겠습니다. 강제경매는 채무자가 집행권원에 따른 급부 의무를 임의로 이행하지 않는 경우에 집행문이 부여된 집행권원, 송달 증명원, 확정증명원, 부동산 등기부등본 등을 구비하여 부동산 소재지 지방법원에 경매 신청을 하는 것입니다. 임의경매는 저당권, 질권, 전세권 등 담보물권을 설정한 후 이행을 해야 하는 이행기에 채무자가 이행을 하지 않을 경우 담보권 실행을 위하여 부동산 소재지 지방법원에 담보권을 증명하는 등기부등본 및 설정계약서 등을 첨부하여 경매신청을 하는 것을 뜻합니다. 임의경매의 경우에는 집행권원이 필요하지 않으며, 나머지 경매 절차는 강제경매와 같습니다.

 

부동산 강제집행 수수료에 대하여 알아보겠습니다.

부동산 강제경매와 임의경매 신청 시 수수료를 납부해야 하고, 비용은 미리 선납하여야 합니다. 부동산 경매를 신청하려면 경매 기입등기를 하여야 합니다. 여기에는 채권금액의 2/1000에 해당하는 등록세와 그 등록세의 20/100에 해당하는 교육세를 납부해야 합니다. 송달료는 {(신청서 상의 이해관계인 수 + 3) x 10회분}을 미리 예납해두면 됩니다. 여기서 이해관계인이란, 채무자 및 소유자, 등기부에 적혀있는 부동산 위의 권리자 및 압류채권자를 뜻합니다. 기타 집행력 있는 정본에 의해서 배당을 요구한 자와 그 권리를 증명한 자 모두가 여기에서 말하는 '이해관계인'인 것입니다. 부동산 강제집행을 실시할 때 기타 비용으로 집행관의 현황조사 수수료, 감정인의 감정평가료, 경매공고 비용, 경매수수료를 부동산 목록 10 통과 함께 제출해야 합니다. 경매신청비용 계산을 다시 한번 짚어보겠습니다. 등록세의 경우 청구금액 x2/1,000, 교육세의 경우 등록세 x 20/100, 인지대의 경우 설정계약서나 집행권원 수 x 5,000, 증지대의 경우 부동산 1개 당 3,000원입니다. 아파트의 경우는 3,000원, 단독주택은 2필지로 계산하여 6,000원을 납부하면 됩니다. 

 

 채권의 강제집행에 대하여 알아보겠습니다.

예로서 채무자가 은행 등에 예금을 하고 있어서 채무자가 은행에 예금반환청구권을 가질 경우 채권자는 채무자의 채무자인 은행, 즉 제3채무자에 대하여 가지는 예금반환청구권을 압류할 수 있습니다. 예금뿐만 아니라 채무자가 직장생활을 할 경우에는 채무자는 재직하는 회사에 임금청구권이 존재하므로 채권자는 이를 압류할 수 있을 것입니다. 이처럼 채무자가 제3채무자에게 수령받거나 변제받을 채권이 있다는 것을 알게 될 경우, 채권자는 채무자의 제3채무자에 대한 금전채권 (가) 압류가 가능한 것이므로 같이 이에 대해 알아보도록 하겠습니다. '금전채권'이란 채권자가 채무자에게 대하여 가지는 권리 또는 채무자가 제3채무자에 대하여 가지는 금전의 지급을 목적으로 하는 채권을 말합니다. 통상 압류의 대상이 되는 채권의 종료에는 매매대금, 대여금, 급료, 임대차보증금, 도급대금, 공탁금 출급 청구권, 예금채권 등이 있습니다. 채권 강제집행의 신청방식 및 요건을 알아보겠습니다. 압류명령을 신청하기 위하여 집행문이 부여된 집행권원, 집행권원의 송달 증명, 집행문 및 증명서 등본의 송달, 이행 일시의 도래, 담보제공 증명서의 제출 및 그 등본의 송달, 반대급부 제공 등의 요건을 갖추어야 합니다. 신청서에는 집행력 있는 정본, 송달 증명원, 집행 당사자 및 제3채무자가 법인일 때에는 법인등기부등본, 대리인에 의한 신청일 때에는 위임장 등의 서면을 첨부하여야 합니다. 압류명령 신청서에는 2,000원의 인지를 첩부하고, 송달료를 납부해서 채무자 주소지 관할 지방법원에 제출해야 합니다. 압류명령과 추심명령, 전부명령을 동시에 신청하는 경우에는 4,000원의 인지를 첩부해야 합니다. 압류의 효과를 알아보겠습니다. 압류명령이 제3채무자에게 송달이 되면 채무자에게는 송달이 되지 않았다고 하더라도 효력이 발생됩니다. 압류명령을 받은 제3채무자는 채무자에 대한 지급이 금지됩니다. 압류 신청과 동시 또는 압류가 된 후에 채권자는 추심명령을 신청하여 그 명령서를 가지고 채무자 대신 압류된 채권을 제3채무자로부터 받아갈 수 있고, 전부명령을 신청하여 제3채무자에 대한 채권을 직접 압류채권자에게 이전하는 방법을 취할 수도 있음을 알아두셔야 합니다.